Lo scioglimento della comunione ereditaria in presenza di un fabbricato abusivo è affetto da nullità in quanto non può essere aggirata la disciplina urbanistica. Anche lo scioglimento della comunione ereditaria è infatti soggetto ai limiti previsti per gli atti tra vivi relativi a edifici irregolari.
L’ordinanza n. 21743 del 2026 della Corte di Cassazione torna su un tema molto rilevante nella pratica successoria: che cosa accade quando, nell’ambito di una divisione ereditaria, è presente un fabbricato abusivo o comunque immobili privi della necessaria regolarità edilizia.
Il caso esaminato dalla Cassazione
La controversia nasceva da un accordo di mediazione con cui le parti avevano stabilito la divisione di beni ereditari e regolato anche il tema del conguaglio. In seguito, una delle parti aveva chiesto in giudizio il trasferimento degli immobili ex art. 2932 c.c. e il pagamento delle somme dovute.
Nel giudizio di merito era emersa la questione dei manufatti insistenti su uno dei lotti. La Corte d’appello aveva ritenuto, da un lato, che la divisione riguardasse solo i terreni e non i manufatti, dall’altro, aveva escluso l’applicazione della nullità urbanistica, valorizzando il fatto che si trattasse di beni di provenienza ereditaria.
La Cassazione ha però censurato questo ragionamento. Ha chiarito che, nel caso concreto, non si discuteva di un acquisto mortis causa, ma di un successivo atto inter vivos di scioglimento della comunione ereditaria. Proprio per questo la disciplina urbanistica tornava pienamente applicabile.
Il principio di diritto
Il principio che si ricava dalla sentenza è molto chiaro: lo scioglimento della comunione ereditaria non può avere ad oggetto edifici abusivi o loro parti in assenza della documentazione urbanistica richiesta dalla legge.
La Corte richiama espressamente l’orientamento delle Sezioni Unite, secondo cui:
«Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dall’art. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 […] e dall’art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47»
Inoltre, la regolarità edilizia del fabbricato costituisce una vera e propria condizione dell’azione nella domanda di divisione: il giudice non può pronunciare una divisione che realizzi un effetto più ampio di quello consentito alle parti sul piano negoziale.
I punti importanti della sentenza
La parte più significativa della decisione sta nel rifiuto di una distinzione solo formale tra terreno e manufatti esistenti su di esso. La Cassazione osserva che lo scioglimento della comunione ereditaria ha natura tendenzialmente universale e deve comprendere tutte le situazioni giuridiche facenti parte dell’asse; perciò non è sufficiente “espellere” senza adeguata giustificazione i manufatti dal perimetro della divisione.
La Corte ribadisce anche la funzione pubblicistica della disciplina edilizia: impedire la circolazione di immobili abusivi come strumento di contrasto agli abusi. In questa prospettiva, consentire la divisione ereditaria di un edificio abusivo significherebbe svuotare di efficacia il sistema sanzionatorio previsto dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001.
Altro passaggio importante: il difetto di documentazione urbanistica è rilevabile d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio. Questo rafforza molto il controllo del giudice sulla commerciabilità del bene.
Gli effetti pratici: divisione bloccata, ma possibile divisione parziale
La sentenza non si limita a cassare la decisione di appello. Indica anche la strada da seguire nel giudizio di rinvio. Il giudice dovrà verificare se nell’asse siano presenti manufatti abusivi e, in caso positivo, valutare la possibilità di una divisione parziale con esclusione del fabbricato irregolare.
Su questo punto la Cassazione è esplicita: l’esclusione del fabbricato abusivo dall’atto di scioglimento rende la divisione conforme alla legge e la sottrae alla nullità. Ne consegue che ciascun coerede può ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione sugli altri beni ereditari, lasciando fuori quelli abusivi.
La decisione, quindi, ha un valore pratico molto forte. Non afferma che la presenza di un abuso edilizio paralizzi sempre e definitivamente ogni divisione. Dice però che l’immobile abusivo non può essere diviso come se fosse regolare, e che il giudice deve prima verificare la documentazione urbanistica oppure limitare la divisione ai soli beni legittimamente divisibili.
In conclusione, questa ordinanza conferma un orientamento ormai consolidato: nella divisione ereditaria la regolarità edilizia non è un tema secondario, ma un presupposto essenziale. E quando nell’asse vi sono edifici abusivi, la soluzione non è ignorare il problema, bensì escludere quei beni dalla divisione fino a quando la loro situazione non sia compatibile con la disciplina urbanistica.
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